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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2793784 - SP (2024/0430504-1) EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ALUGUEL RESIDENCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. POR DANOS CAUSADOS NO IMÓVEL. (1) VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. (2) DA CONDIÇÃO DO IMÓVEL NO MOMENTO DA DEVOLUÇÃO. QUESTÃO DECIDIDA COM BASE NAS PROVAS DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MARIA TERESA ALOE DA COSTA CURY (MARIA TERESA) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre. Não foi apresentada contraminuta. É o relatório. Decido. O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar. Nas razões de seu apelo nobre, interposto com base no art. 105, III, alínea a, da CF, MARIA TERESA alegou a violação dos arts. 373, I, e 1.022, II, do CPC, e 23, III, da Lei n.º 8.245/91, ao sustentar (1) omissão do acórdão recorrido acerca da desconformidade entre a situação do imóvel quando da locação e no momento da devolução; e (2) que o locatário é obrigado a restituir o imóvel no mesmo estado em que o recebeu no início da relação contratual, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. (1) Da violação do art. 1.022, II, do CPC Sobre a questão controvertida, ao julgar o recurso de apelação interposto pela ora insurgente, o TJSP assim se pronunciou: Gira o litígio em torno do estado de conservação do imóvel ao tempo da desocupação e à consequente obrigação do apelado de arcar com os custos dos reparos realizados pela locadora. É bem conhecida a obrigação do locatário de restituir o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu à época do início de vigência da locação. No caso, há fotografias que demonstram o péssimo estado de alguns cômodos (fls. 66/80). Ocorre que há circunstância relevante a ser considerada: houve a necessidade de reforma estrutural no prédio, razão pela qual foram ocasionados danos a alguns cômodos do apartamento, conforme se infere da prova oral. Diante dessa circunstância, incumbia à locadora comprovar quais danos seriam decorrentes da reforma realizada pelo próprio condomínio, cuja responsabilidade não pode ser imputada ao locatário, e quais seriam advindos de eventual mau uso do imóvel, conforme ponderou o juízo a quo. Destaco, a propósito, o seguinte trecho da sentença: "Com efeito, registre-se, de início, que, consoante o depoimento do Sr. Manoel Messias Franco Santos, zelador do condomínio, a obra no banheiro social foi realizada pelo próprio condomínio, em razão da necessidade de troca da coluna do esgoto. Note-se que tal depoente afirmou categoricamente que os buracos presentes na foto de fls. 79 foram realizados pelo encanador do condomínio. Relatou, outrossim, que quando o autor entregou as chaves do apartamento à proprietária, o banheiro ainda se encontrava nesse estado. Apontou, ainda, que tais buracos não foram fechados, pois seria necessária a troca da tubulação antes da finalização do serviço. Neste particular, importante observar que, consoante cláusula IV.1 da avença (fls. 06), as obras necessárias são de responsabilidade do locador, sendo claramente esta a natureza da obra de troca de tubulação do banheiro. O zelador do condomínio declarou, também, que os buracos na parede da área de serviço fazem parte da obra do banheiro social. Por fim, mencionou que a pia da cozinha tem cerca de 50 anos. Por sua vez, afirmou o Sr. Sinisio da Cruz Prates Neto, prestador de serviço contratado pela autora para realizar a reforma do apartamento, que o mofo presente no apartamento era decorrente da obra realizada no banheiro social. Destarte, dos depoimentos das testemunhas arroladas pela própria ré, do considerável lapso temporal da locação e da considerável idade do imóvel, não se faz possível distinguir, apenas pelas poucas fotos coligidas aos autos, quais deteriorações são decorrentes do uso normal do apartamento e da ação do tempo, quais avarias são decorrentes da obra realizada pelo condomínio, e quais avarias são, de fato, decorrentes de eventual mau uso do autor. Inexistem, portanto, elementos que permitam a este Juízo identificar quais avarias são decorrentes de mau uso, bem como quantificá-las, sendo certo que o valor total despendido pela requerida para a reforma do imóvel também foi destinado a reparar as deteriorações ocasionadas pelo uso normal do bem e pela ação do tempo e as avarias provocadas pela obra realizada pelo condomínio. E o ônus de prova de tais fatos e alegações recai sobre a ré, não tendo dele se desincumbido" (fls. 209/210). Com efeito, a locadora não produziu nenhuma prova com a finalidade de demonstrar quais danos decorreram da reforma realizada pelo condomínio que, repita-se, não pode ser imputada ao locatário, e quais decorreram de eventual mau uso do bem. Logo, não comporta acolhida a pretensão de impor ao locatário as despesas com os reparos dos cômodos avariados. Em síntese, a sentença deu correta solução à lide e a insurgência recursal é desmerecedora de acolhimento (e-STJ, fls. 270/273). Não há falar, portanto, em negativa de prestação jurisdicional, pois, a pretexto da alegação de ofensa ao art. 1,022, II, do CPC, o que busca MARIA TERESA é apenas manifestar o seu inconformismo com o resultado do julgamento que lhe foi desfavorável, não se prestando a estreita via dos embargos de declaração a promover o rejulgamento da causa, já que inexistentes quaisquer dos vícios elencados no referido dispositivo da lei adjetiva civil. A jurisprudência desta Corte é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. ACIDENTE DE VEÍCULO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. DANOS MORAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. LIMITAÇÃO DE COBERTURA. REEXAME. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando tiver encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio. 2. Verifica-se que o Tribunal estadual analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional. 3. A falta de impugnação de argumento suficiente para manter, por si só, o acórdão impugnado, a argumentação dissociada bem como a ausência de demonstração da suposta violação à legislação federal impedem o conhecimento do recurso, na esteira dos enunciados n. 283 e 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal. 4. A revisão das conclusões estaduais demandaria, necessariamente, o revolvimento das cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório dos autos, providência vedada na via estreita do recurso especial, ante o óbice disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n.º 1.500.162/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado aos 25/11/2019, DJe de 29/11/2019 - sem destaque no original.) Não se verifica, assim, a apontada ofensa à lei processual. (2) Da condição do imóvel no momento da devolução Por sua vez, da leitura dos fundamentos transcritos no tópico anterior, verifica-se que, a partir da análise dos elementos fáticos da causa, concluiu o Tribunal estadual que não foi possível distinguir quais danos seriam decorrentes da reforma realizada pelo condomínio e quais seriam provenientes de eventual mau uso do imóvel pelo locatário, ora recorrido. Desse modo, para ultrapassar a convicção firmada no acórdão recorrido seria necessário o reexame do acervo probatório dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ. Nessas condições, CONHEÇO do agravo para CONHECER EM PARTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGAR-LHE PROVIMENTO. MAJORO em 2% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor da parte recorrida, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do CPC. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 05 de dezembro de 2024. Ministro MOURA RIBEIRO Relator