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RECURSO ESPECIAL Nº 2086743 - MS (2023/0255197-7) EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO C.C PEDIDO INDENIZATÓRIO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC CONFIGURADA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. Tendo o Tribunal de origem reformado a sentença de improcedência, incumbiria àquela Corte, necessariamente, esposar juízo de valor sobre os correlatos fundamentos, em atenção à amplitude do efeito devolutivo do recurso de apelação. Não o fazendo, os embargos de declaração, oportuna e devidamente manejados pela parte, constituíram via processual adequada a instar o Tribunal de origem a se manifestar sobre tais matérias, sob pena de incorrer em negativa de prestação jurisdicional, tal como se deu na espécie. Recurso especial provido. DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por Jair Pandolfo e Adi Ana Carrer com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, em contrariedade a acórdão exarado, por unanimidade de votos, pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, assim ementado (e-STJ, fls. 796-797): APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS E LUCROS CESSANTES - CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - RESCISÃO CONTRATUAL - IMÓVEL ENTREGUE COM CONDIÇÕES ELÉTRICAS DIVERGENTE DO CONTRATO - PRECARIEDADE DE INSTALAÇÃO ELÉTRICA ENTRE FORROS - CLAUSULA RESOLUTIVA EM CASO DE INCÊNDIO COM DANOS QUE IMPEDIRAM O USO DO BEM E IMPORTAVAM OBRAS POR MAIS DE TRINTA DIAS - CONTRATO RESCINDIDO - COBRANÇA DE ALUGUEIS, DANOS EMERGENTES E LUCROS CESSANTESAPÓS O INCÊNDIO - NÃO CABIMENTO - COBRANÇA DE IPTU E TAXA DELIXO REFERENTE A PERÍODO ANTES DO INCÊNDIO - CONDENAÇÃODEVIDA - RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO - RECURSO DA PARTE RÉ CONHECIDO E PROVIDO. 1. Não tendo a locatária recebido o imóvel com a parte elétrica em perfeito estado, como descrito no contrato de locação, uma vez que o laudo pericial denuncia a precariedade da instalação elétrica, com emendas irregulares, exibindo conexões incompatíveis e perigosa, cuja condição foi agravada com a sobreposição de forros, por alterar a concentração e o fluxo de calor sobre a fiação elétrica, concorrendo para o superaquecimento dos fios, já desgastados pela ação do tempo, não há como responsabilizá-la quanto aos danos causados ao prédio com o evento, seja pelo incêndio ou por ações posteriores de vândalos. Na realidade, foi o locador que agiu com negligência e desídia ao não averiguar adequadamente as condições do prédio, antes de proceder nova locação e ao não entregá-lo em estado de servir ao uso com segurança, até porque não se espera do locatário que ele desmonte forro/telhado, nem mesmo quebre paredes, para vistoriar imóvel locado, sobretudo porque já é obrigação legal do locador entregar o bem em estado de servir ao uso e mantê-lo nesse estado pelo tempo do contrato (CC, art. 566), respondendo pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (Lei 8.245/91, art. 21), como no caso dos autos. 2. Havendo cláusula contratual prevendo a rescisão do contrato de pleno direito, independentemente de interpelação judicial, em caso de incêndio, que impeça o uso do imóvel ora locado, total ou parcialmente, que importe obras por prazo superior a 30 (trinta) dias, só resta declará-lo rescindido, desobrigando a locatária e o fiador ao pagamento de alugueis e acessórios posteriores ao evento. 3. Condena-se a parte demandada, de outro lado, ao pagamento dos acessórios anteriores ao evento (IPTU e Taxa de Lixo). APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS - PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA - AFASTADA - MÉRITO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - NULIDADE AFASTADA - CONTRATO DE VENDA E CESSÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO - NULIDADE CONHECIDA - OCULTAÇÃO DOLOSA SOBRE A REAL CONDIÇÃO DA INSTALAÇÃO ELÉTRICA - DANOS MORAIS - INEXISTENTES - DANOS MATERIAIS - DEVOLUÇÃO DE VALORES - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não há cerceamento de defesa quando a parte não especifica as provas que pretende produzir, embora intimada. 2. Ainda que evidente que a locatária não recebeu o imóvel em perfeito estado de uso, tal descompasso não tem o condão de anular o contrato, pois tal informação não foi o fato determinante ou substancial para o ajuste da locação, mas sim a vontade de dar prosseguimento à atividade hoteleira do fundo de comércio que ela adquiriu antes de avençá-lo. Além do mais, não restou minimamente demonstrada que houve a ocultação dolosa por parte do locador. 3. Sendo inegável que a proprietária do fundo do comércio e do locatário anteriores sabiam, de fato, das verdadeiras condições do imóvel, por terem exercido a posse direita do bem incendiado por mais de 30 (trinta) anos, cuja posse foi de locatário para locatário, e que tais informações não foram repassadas à pessoa que deu continuidade à atividade hoteleira, impõe-se a anulação do contrato da venda e cessão de fundo de comércio, com a condenação de ser devolvido o valor total despendido. 3. Rejeita-se a condenação em danos morais, por não restar configurado. Nas razões do presente recurso especial, Jair Pandolfo e Adi Ana Carrer apontam violação dos seguintes dispositivos legais: i) art. 1.022 do Código de Processo Civil, sob o argumento de que o Tribunal de origem, ao concluir que os ora recorrentes teriam omitido da parte adversa, dolosamente, as condições elétricas do estabelecimento comercial, conduta que seria causa para a anulação do contrato de trespasse e cessão de quotas, deixou de enfrentar as questões relevantes, reconhecidas na sentença e reiteradas por ocasião do julgamento dos embargos de declaração, que podem ser assim sintetizadas: i.i) a parte recorrida, tal como reconhecido em sua petição inicial e na sentença, obteve inequívoco conhecimento a respeito das condições das instalações elétricas do imóvel, ao tomarem posse (em 2016), na medida em que realizaram, previamente, inspeção por técnicos eletricistas. Assim, a questão jurídica incontroversa, reconhecida na petição inicial e na r. sentença, que ao assumir a posse, ou seja, quase 3 (três ) anos antes da propositura da ação, o alegado vício oculto foi amplamente conhecido dos Recorridos, é matéria que deve ser analisada, sob pena de ofensa ao art. 1.022, II, do Código de Processo Civil; i. ii) Outra questão fundamental para o julgamento do mérito, consiste na reforma do telhado do 3º andar do imóvel, local de origem do incêndio, realizada pela Recorrida. Ressalta, no ponto, que a prova testemunhal produzida nos presentes autos, comprovou que no ano de 2017 as Recorridas reformaram o telhado do 3º andar e alteraram a instalação elétrica; i. iii) A notificação do Corpo de Bombeiros no ano de 2017 é fundamental para o correto julgamento do mérito, pois além de demonstrar a prescrição do direito de evicção, os Recorridos assumiram os riscos e continuaram a exercer as atividades no hotel. Defendem, assim, que a exigência do Corpo de Bombeiros para os Recorridos apresentarem o plano de prevenção de incêndio e os registros técnicos para a renovação do alvará de funcionamento, devem ser analisadas pelo Eg. Tribunal a quo, pois, são elementos que comprovam o conhecimento da rede elétrica e tem o condão de afastar a alegação omissão dolosa. ii) art. 445, Parágrafo Único, do Código Civil, pois, no caso ora sob exame, sob todas as possibilidades acerca do momento do conhecimento acerca das condições da rede elétrica, inspeção na posse, reforma da rede elétrica e telhado ou a intimação do Corpo de Bombeiros para a apresentar o projeto, é evidente o decurso do prazo prescricional, pois os Recorridos somente ajuizaram a ação no ano de 2019; iii) arts. 145 e 421-A, II, do Código Civil, porquanto "a ciência das condições da rede elétrica e a continuidade das atividades são motivos suficientes para demonstrar que os Recorridos assumiram os riscos do contrato, razão pela qual, a alegada omissão dolosa não é causa para a anulação do contrato, sob pena ofensa aos arts. 145 e 421-A do Código Civil" (e-STJ, fl. 892). A parte adversa apresentou contrarrazões às fls. 910-920 (e-STJ). Às fls. 951-1.007 (e-STJ), a parte recorrente apresentou pedido incidental de tutela de urgência. Brevemente relatado, decido. Subjaz ao presente recurso especial ação de nulidade contratual c.c reparação de danos promovida por Vilma Brambilla de Avilla, Márcia Brambilla, Mariana Brambilla de Castro Martins e Pedro Iam Brambilla de Castro Martins contra Jair Pandolfo, Adi Ana Carrer e Ali Ghandour, tendo por objetivo a declaração de "nulidade do contrato de cessão do ponto de comércio firmado entre as partes, com a devolução de toda a quantia atinente ao contrato, acrescida das perdas e danos referentes ao período em que a autora exerceu a atividade, além de danos morais; a declaração de invalidade do contrato de locação e a condenação do locador no ressarcimento pela perda de uma chance e realização de reformas no imóvel, somada à cláusula penal prevista no contrato de locação, além de danos morais; a condenação da seguradora na reparação dos danos progressivos sofridos, haja vista a negativa indevida na cobertura do sinistro" (e-STJ, fl. 694). Para tanto, aduziu a parte autora, em resumo, ter adquirido em 05/02/2016, o fundo de comércio referente ao denominado "Hotel Nacional" dos réus Adi Ana Carrer e Jair Pandolfo, e que de forma intrínseca com a referida aquisição, realizou o contrato de locação do estabelecimento em que funcionava o referido fundo de comércio, no dia 24/02/2016, junto ao réu Ali Ghandour. Afirmaram os demandantes que o valor negociado pelo fundo de comércio foi a quantia de R$ 298.000,00 (duzentos e noventa e oito mil reais), cujos valores foram quitados na íntegra. Expuseram também, que além do contrato de locação, com o trespasse, também foram cedidos os direitos da apólice securitária firmada pela empresa. Asseveraram que, devido a um incêndio ocorrido no estabelecimento em que funcionava a empresa, as suas atividades foram abruptamente encerradas, impedindo a exploração do referido fundo de comércio. Sustentaram, ainda, que os contratos de cessão de quotas sociais e locação devem ser declarados nulos, uma vez que no momento de sua realização, encontravam-se com vícios ocultos, que acabaram por ocasionar o sinistro e interromper as atividades da empresa. Ressaltaram, no ponto, que as instalações elétricas do imóvel já se encontravam com vida útil esgotada e, somado ao uso inadequado de madeiramento e forro de PVC, acabaram por ocasionar o sinistro ocorrido. Asseveraram que as referidas informações foram deliberadamente omitidas, tanto pelo locador, quanto pelos vendedores do fundo de comércio, bem como não respeitaram normativas de segurança, com a utilização de alvarás obtidos de forma escusa e não respeitando o projeto apresentado junto ao corpo de bombeiros, razão pela qual os contratos firmados teriam viés de fraude. Em conexão ao presente feito, Ali Ghandour promoveu ação de despejo c.c ação de cobrança de aluguéis e acessórios contra Marcia Brambilla e Outros, objetivando o pagamento dos alugueres vencidos, correspondentes aos meses de janeiro a abril de 2019, além da quantia referente ao IPTU e taxa de lixo, referente ao exercício de 2018 e de 2019 (proporcionais), condenação aos danos emergentes para a reforma do imóvel em valor a ser extraído por meio de perícia e a condenação dos réus, de forma solidária, ao pagamento de lucros cessantes, correspondentes ao valor do aluguel mensal (R$ 10.500, 00), até a efetiva reforma e entrega das chaves do imóvel. Em primeira instância, os pedidos efetuados na ação anulatória (Processo n. 0818790-25.2019.8.12.0001) foram julgados improcedentes. Por sua vez, os pedidos feitos na ação de cobrança c.c despejo (Processo n. 0810620-64.2019) foram julgados parcialmente procedentes para declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, com fulcro no previsto na cláusula 10 do referido instrumento, estabelecendo como termo final a data de 10/01/2019 e, em decorrência, condenar "a parte ré na reparação dos danos materiais estimados para a reforma do imóvel, no montante de R$ 633.000,00 (seiscentos e trinta e três mil reais) pela reforma estrutural, acrescido da quantia de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) referente aos armários dos apartamentos do 3º andar, cujos valores devem ser devidamente atualizados pelo IGPMFGV, a contar da data de confecção do laudo pericial, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir do mesmo termo inicial; bem como "na reparação dos danos sofridos pelo locador a título de lucros cessantes, devendo indenizá-lo na quantia referente ao valor da locação acordada para cada mês em que ficou sem poder gozar de sua propriedade, ou seja, 25 meses, cujo valor resta fixado na quantia mensal de R$ 10.500,00 (dez mil e quinhentos reais), a qual deve ser devidamente corrigida pelo IGPM/FGV a partir de cada vencimento, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, contados do mesmo termo inicial" (e-STJ, fls. 704). Para o que importa à controvérsia posta, de sua relevância transcrever a fundamentação adotada pelo Juízo sentenciante, que afastou, peremptoriamente, a alegação de vícios ocultos pelas adquirentes do fundo de comércio e locatárias, sob os fundamentos de que, quando estes tomaram posse do imóvel, objeto de locação, promoveram, no estabelecimento, a inspeção elétrica; quando da renovação dos alvarás para funcionamento do local, em meados do ano de 2017, tiveram inequívoca ciência das condições das instalações elétricas, com advertência do corpo de bombeiros; além de terem procedido à realização de instalação de novos equipamentos elétricos, sem a realização de projeto para verificar a capacidade elétrica do local, nos seguintes termos (e-STJ, fls. 694-705): Ressalto, inicialmente, que serão julgados nesta oportunidade os processos de nº 0818790-25.2019.8.12.0001, consistente na ação anulatória de negócio jurídico c/c reparação de danos, e a ação de despejo que tramita sob em apenso, sob os autos de nº 0810620-64.2019.8.12.0001. Em que pese não ter sido reconhecida a conexão entre os processos, a análise conjunta se mostra necessária, haja vista se tratar do mesmo imóvel, bem como um dos pedidos da ação anulatória conter ponto que inclui o contrato de locação objeto da ação de despejo. [...] 1. Do contrato de trespasse. Cinge a controvérsia na nulidade do contrato de trespasse do fundo de comércio denominado Hotel Nacional Eireli, de propriedade de Adi Ana Carrer e Jair Pandolfo, para as pessoas de Vilma Brambilla, Marcia Brambilla, Mariana Bramblla de Castro Martins e Pedro Ian Brambilla de Castro Martins. Conforme narrado na inicial da anulatória, o contrato de trespasse foi inicialmente firmado tão somente com a pessoa de Vilma Brambilla, a qual, posteriormente, desmembrou as cotas sociais para com os demais autores, o que, para a presente demanda, guarda pouca relevância. Assim, tem-se estabelecido que a aquisição do fundo de comércio ocorreu no dia 05/02/2016, conforme contrato de f.78-81, o qual ambas as partes reputam ter suas obrigações financeiras devidamente cumpridas. Contudo, a parte autora alega a anulabilidade da referida negociação, haja vista a existência de vícios ocultos sobre os termos do contrato, os quais somente puderam ser descobertos posteriormente, e sobre os quais, caso tivesse ciência, não teria firmado o referido negócio. [...] Desta forma, a própria legislação civil prevê que, em se tratando contratos de cunho empresarial, a intervenção judicial deve ser mínima, excepcional e limitada a casos em que ficar patentemente demonstrada a quebra dos deveres objetivos contratuais. No caso dos autos, as alegações da autora não foram corroboradas por quaisquer das provas produzidas. Aliás, a própria inicial se torna contraditória, ao assumir que a própria autora, logo que tomou posse do negócio, submeteu o estabelecimento a inspeção por eletricistas (f.34). [...] Aliás, em relação ao projeto de segurança do imóvel, são dados que a própria autora confessa que teve conhecimento quando da renovação dos alvarás para funcionamento do local, em meados do ano de 2017. Todavia, em que pese a ciência, não consta dos autos qualquer notificação dos réus acerca do tema; aliás, as notificações de f. 108-111 e 112-117 (dos autos 0818790-25.2019) foram realizadas somente quando da ocorrência do incêndio, já no início do ano de 2019. Desta forma, ainda que se reconhecesse o vício oculto neste ponto, o direito da autora em declarar a anulabilidade do contrato e pretender perdas e danos em relação a ele também já teria decaído, pois, nos termos do art, 1.142 do Código Civil, o fundo de comércio é considerado uma universalidade de fato, ganhando contornos de coisa móvel. Nesse contexto, existindo vício oculto, nos termos do regimento previsto no art.441 e seguintes do mesmo Códex, nasce a pretensão autoral de enjeitar a coisa adquirida. Contudo, o exercício do direito deve ser realizado dentro do interregno de 30 dias a contar da ciência do vício, o que não foi realizado pela parte autora 2.1 Da reparação de danos atinentes ao contrato de locação. Na ação indenizatória (autos 0818790-25.2019), com base na aludida invalidade do contrato de locação (já rechaçada), a parte autora (Vilma e outros), também faz pedidos atinentes à perda de uma chance, reparação de danos patrimoniais no valor de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais) e indenização por danos morais em razão dos prejuízos que alega ter sofrido em sua moral. A pretensão autoral apoia-se na alegada ausência de boa-fé do locador, e, no caso do contrato de trespasse, dos respectivos cedentes; porém, não restou demonstrado nenhum ato que impedisse a locatária/cessionária de tomar as medidas preventivas para tomar ciência da real condição do negócio que estava assumindo. Ressalte-se que a própria Sra. Vilma Brambilla, no momento de seu depoimento pessoal, confessou que por ocasião da assinatura do contrato, não realizou vistoria técnica sobre o imóvel, mas que chegou a visitar o local junto com o proprietário, Srº Ali e seu filho na oportunidade, sendo possível presumir, também, que não tomou as precauções sequer em relação às licenças e alvarás de funcionamento do local. Ademais, também consta da inicial movida pela Sra Vilma que, posterior ao ingresso na atividade empresarial, a própria parte determinou a inspeção por meio de eletricistas de sua confiança, mas também não localizou qualquer defeito oculto no imóvel. Assim, as alegações pertinentes à existência da quebra da boa-fé objetiva não restaram demonstradas, inexistindo comprovação de que o locador possuía, de fato, a ciência de alguma informação que pudesse alterar a manifestação de vontade das partes na realização do contrato. Nada obstante, no que tange à alegação de invalidade do contrato, como consignado outrora, não vislumbro a comprovação de nenhum vício de vontade por parte da locatária ou até mesmo por parte do fiador, haja vista que o contrato de locação se mostra completamente hígido em relação aos termos do contratado e da manifestação da vontade das partes. A locatária, também em sede de depoimento pessoal, confirmou que realizou a instalação de novos equipamentos elétricos, mas sem a realização de projeto elétrico para verificar a capacidade elétrica do local. Ressalte-se, também, conforme adrede mencionado, que mais de ano antes do incidente, a Sra. Vilma já estava ciente da necessidade de adequação do imóvel ao projeto de prevenção de incêndios; contudo, permaneceu com as atividades, procedendo tão somente com reparos das instalações elétricas e, inclusive, aumentando o número equipamentos elétricos no local, agravando, portanto, o risco do sinistro. No ponto, a pretensão da locatária também não comporta acolhimento, conforme exaustivamente mencionado alhures, já que o contrato de locação não guarda qualquer vício, seja em relação aos princípios da boa-fé objetiva, seja em relação à manifestação de vontade em relação a sua contratação. De todo o conjunto probatório produzido nos autos, restou bem demonstrado que a parte autora do feito 0818790-25.2019 (locatária) estava ciente do estado do imóvel objeto da locação, tanto que realizou vistoria acompanhada do proprietário, e, após entrar em sua posse, também realizou vistoria por meio de eletricistas de sua confiança. Assim, de todas as provas dos autos, não restou demonstrado em momento algum que o locador (autor da ação de despejo 0810620-64.2019) tenha conferido qualquer informação falsa à locatária, ou mesmo que tivesse ocultado, dificultado ou impossibilitado, de alguma forma, à mesma de realizar vistorias cautelares sobre o bem. Desta feita, considerando que ao tempo do sinistro a autora já se encontrava há praticamente 03 anos no imóvel e, inclusive, realizou alterações de equipamentos elétricos, sem estar acompanhada do devido projeto competente, assumiu o risco da sobrecarga sobre a rede elétrica, cuja qual já tinha ciência que era antiga. Desta forma, os danos que pretende reparar são provenientes de sua própriaimprudência, e confessa imperícia na gestão do hotel, não havendo que se falar em qualquer obrigação de reparação, por parte do locador. Igualmente, inexistindo ato ilícito atribuível ao locador, também não é possível condená-lo ao pagamento de indenização pela perda de uma chance ou sequer por indenização a título de danos morais Em contrariedade ao decisum, no âmbito da ação de cobrança e de despejo, Vilma Brambilla de Avilla, Márcia Brambilla, Mariana Brambilla de Castro Martins e Pedro Iam Brambilla de Castro Martins interpuseram recurso de apelação, pugnando pela improcedência dos pedidos, sob a alegação, em resumo, de terem sido ludibriados ao tempo da celebração do contrato, com a sonegação de informações e da real condição do imóvel locado; o autor, Ali Ghandour, insurgiu-se contra reiterou a pretensão a respeito dos pedidos de condenação a respeito do IPTU e da taxa de lixo e, subsidiariamente, condenação dos locatários ao pagamento dos lucros cessantes que incidam até a completa reforma do imóvel. Por sua vez, no bojo da ação anulatória, as demandantes Vilma Brambilla de Avilla interpuseram recurso de apelação, para que fosse reconhecida a ocultação dolosa de informações essenciais que teriam impedido a celebração dos contratos, anulando-os e, por conseguinte, sejam julgados procedentes seus pedidos reparatórios (materiais e morais) sofridos, reconhecendo-se a nulidade do contrato de aquisição do fundo de comércio e do de locação. O Tribunal de origem, no tocante à ação de cobrança c.c despejo, deu parcial provimento ao recurso do autor Ali Ghandour para condenar a locatária e o fiador ao pagamento do IPTU e da taxa de lixo referente ao ano de 2018; e conferiu provimento ao recurso de Vilma Brambilla e Outros para afastar a condenação deles ao pagamento dos danos materiais reconhecidos na sentença recorrida. Em relação à ação de nulidade, a Corte estadual conferiu parcial provimento ao apelo de Vilma Brambilla e Outros para, anulando o contrato de venda e cessão de fundo de comércio, condenar Jair Pandolfo e Adi Ana Carrer, solidariamente, a devolver o valor total do contrato, devidamente atualizado pelo IGPM-FGV, desde o pagamento de cada parcela, com juros de mora, a contar da citação. Também para o que importa à controvérsia, relevante anotar que o fundamento precípuo, adotado pelo Tribunal de origem para reformar a sentença, estribou-se, basicamente, no reconhecimento de que os locatários não receberam o imóvel em perfeito estado, sobretudo no que diz respeito à instalação elétrica, tal como dispunha o contrato de locação e como impõe o art. 566, do Código Civil, respondendo pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, nos termos do art. 21 da Lei n. 8.245/1991. Reconheceu-se, todavia, que, no caso dos autos, o locador não laborou com má-fé - com o intuito de enganar ou de ludibriar a locatária Vilma, incorrendo, sim, em negligência e em desídia - a respeito das condições do imóvel, já que, há muito, o imóvel estava locado à Jair Pandolfo e Adi Ana Carrer, os quais tinham, estes sim, o dever de informar aos adquirentes do fundo de comércio sobre a precariedade das instalações elétricas, a ensejar a nulidade do negócio jurídico e a responsabilidade pelos prejuízos daí advindos (da compra do fundo de comércio). É o que, claramente, se constata do seguinte excerto do aresto recorrido (e-STJ, fls. 796-810): 2 - Autos 0810620-64.2019.8.12.0008 - Ação de despejo e cobrança de alugueis e acessórios e danos emergentes e lucros cessantes. [...] Pois bem. Sobre o evento danoso, pelos laudos periciais acostados nos autos, não restam dúvidas que o incêndio foi provocado por um curto circuito iniciado entre os apartamentos 308 e 307 do terceiro andar do imóvel, onde se observou a predominância da ação das chamas (f. 170). Na vistoria realizada pela polícia técnica, ainda se verificou que a presença de dois tipos de forro, um de madeira, anterior, e outro de PVC, mais baixado, estrutura esta classificada como inadequada para o local. Também que a fiação mostrava vestígios de emendas nos fios, e tipos diferentes (rígidos e flexíveis) e ainda de bitolas diferentes, com aparente desgaste temporal (f. 173), o que, segundo o perito, provoca fugas de correntes, superaquecimentos e curtos circuitos. Neste contexto, é evidente que a locatária não recebeu o imóvel com a parte elétrica em perfeito estado, como descrito no parágrafo primeiro do contrato de locação, uma vez que, como visto, o próprio laudo pericial denuncia a precariedade da instalação elétrica, com emendas irregulares, exibindo conexões incompatíveis e perigosas etc (f. 173). Não só, mas também estrutural, em razão da instalação inadequada de dois forros sobrepostos no local que, conforme o laudo, altera a concentração e o fluxo de calor sobre a fiação elétrica, concorrendo para o superaquecimento dos fios já desgastados pela ação do tempo (f. 173). Essa assertiva, a propósito, não se abala pelo fato do contrato conter a informação de que as condições "perfeitas" do imóvel foram devidamente vistoriadas, até porque não se espera que nenhum locatário desmonte forro/telhado, nem mesmo quebre paredes, para conferir o real estado do imóvel locado, sobretudo porque é obrigação legal do locador entregar o bem em estado de servir ao uso e mantê-lo nesse estado pelo tempo do contrato (CC, art. 566), respondendo pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (Lei 8.245/91, art. 21). [...] De outro lado, o descompasso entre o estado real do imóvel não tem o condão de anular o contrato de locação, como pretende a locatária e outros nos autos em apenso. Primeiro, porque não restou demonstrado nos autos o desejo do locador Ali Ghandour de enganar ou ludibriar a locatária, Vilma. Nota-se, em segundo lugar, que o fator determinante para que Vilma ajustasse o contrato de locação do prédio foi sua vontade de dar prosseguimento à atividade hoteleira do fundo de comércio que adquiriu de terceiro (Adi Ana), já explorada com a fantasia de nome "Hotel Nacional", embora ela não soubesse da situação caótica que se encontrava o sistema elétrico do imóvel de quatro andares. O locador, sim, agiu com negligência e desídia ao não averiguar adequadamente as condições do prédio, antes de proceder nova locação e ao não entregá-lo em estado de servir ao uso com segurança. Nesse passo, não sendo o caso de anular o contrato de locação, pois, afinal, apesar da inconsistência do estado real das instalações elétricas do imóvel, que levou ele a ser incendiado, não impediu que ela usufruísse das instalações do prédio por cerca de 2 (dois) anos e 10 (dez) meses, é de se declarar o instrumento automaticamente rescindido, com base na cláusula décima, que determina que, em caso de incêndio, que impeça o uso do imóvel ora locado e que importe obras por prazo superior a trinta dias, ele fica rescindido de pleno direito, independentemente de interpelação judicial e sem direito da locatária a qualquer indenização por parte do locador (como a alegada perda de uma chance ou danos morais), como previsto no ajuste, não havendo, portanto, alugueis vencidos desde então. Na mesma linha, vice-versa (danos emergentes e lucros cessantes), tendo em vista que Vilma somente estaria obrigada a responder por caso fortuito ou força maior apenas se não contratasse seguro contra incêndio, vendaval, raio e explosão para o imóvel locado, o que foi devidamente cumprido por ela (f. 188-189 dos autos apenso). [...] 3 - Autos 0818790-25.2019.8.12.0001 - Ação declaratória cumulada com reparação de danos materiais (perda de uma chance) e morais Pretendem os recorrentes Vilma Brambilla e outros a reforma da sentença para que seja reconhecida a ocultação dolosa de informações essenciais que teriam impedido a celebração dos contratos, anulando-os e, por conseguinte, julgando procedentes os pedidos reparatórios (morais e materiais), nos termos da petição inicial. Todavia, conforme já definido no item anterior, ainda que evidente que a locatária não tenha recebido o imóvel com a parte elétrica em perfeito estado de uso, como descrito no contrato de locação, tal descompasso não tem o condão de anular o contrato, pois tal informação não foi o fato determinante ou substancial para o ajuste da locação, mas sim a vontade de dar prosseguimento à atividade hoteleira do fundo de comércio que ela adquiriu antes de avençá-lo. Não bastasse isso, como dito, apesar da inconsistência, não impediu que ela usufruísse das instalações do prédio por cerca de 2 (dois) anos e 10 (dez) meses. Além do mais, não restou minimamente demonstrada que houve a ocultação dolosa por parte do locador quanto a real condição da instalação elétrica do prédio. Ainda, por arremate, o próprio contrato previu que, em caso de incêndio, rescindido o contrato de pleno direito, a locatária não faria jus a qualquer indenização por parte do locador. Logo, por tudo isso, não faz jus a reparação por perda de uma chance ou das sucessivas reformas no decorrer da locação. De outro lado, em relação ao contrato de venda e cessão de fundo de comércio, embora seja desvinculado ao contrato de locação, não há como se negar que Adi Ana - e Jair (cunhado, locador anterior do imóvel) - sabiam sim das verdadeiras condições do imóvel, pois exerciam a posse direita do bem há mais de 30 (trinta) anos (f. 304), tanto que o locador informa em sua contestação apresentada às f. 300-313 que o uso do bem foi repassado a Vilma sem passar por suas "mãos". Desse modo, seria salutar que Adi Ana, com participação do o ex-locatário Jair, informassem as condições elétrica do prédio onde seria dado continuação a atividade hoteleira que já exploraram há mais de 30 (trinta) anos! [...] Assim, como maiores conhecedores dos problemas elétricos do prédio, inclusive que responsáveis pela instalação inadequada de forros sobrepostos - que alterou a concentração e o fluxo de calor sobre a fiação elétrica, concorrendo para o superaquecimento dos fios já desgastados pela ação do tempo -, segundo depoimento da testemunha João de Araújo (06'35"), é certo que a ocultação dolosa dessa informação é causa de anulação do contrato de venda do fundo de comércio, pois certo que, ciente Vilma disso, jamais teria o negociado a compra de uma empresa cujas instalações já eram precárias, sobretudo, entre forros, em local não aparente (escondido). Desse modo, é o caso de reformar a sentença recorrida, proferida nos autos 0818790-25.2019.8.12.0001, para julgar parcialmente procedente os pedidos deduzidos na inicial, anulando apenas o contrato da venda e cessão de fundo de comércio e, com isso, condenar Jair Pandolfo e Adi Ana Carrer, solidariamente, a devolver o valor total despendido por Vilma Brambilla de Ávila e outros com a compra do fundo de comércio, devidamente atualizado pelo IGPM-FGV, desde do pagamento de cada parcela, com juros de mora, a contar da citação. Em embargos de declaração, Jair Pandolfo e Adi Ana Carrer aduziram que o Tribunal de origem não teceu nenhuma consideração a respeito dos fundamentos adotados na sentença atinentes à inexistência de vício oculto que teria, supostamente, ocasionado o sinistro (incêndio) somente após três anos depois da contratação, assim sintetizados: i) inequívoco conhecimento a respeito das condições das instalações elétricas do imóvel, ao tomarem posse (em 2016), na medida em que realizaram, previamente, inspeção por técnicos eletricistas; ii) renovação dos alvarás para funcionamento do local, em meados do ano de 2017, tiveram inequívoca ciência das condições das instalações elétricas, com advertência do corpo de bombeiros; iii realização de instalação de novos equipamentos elétricos, sem a realização de projeto para verificar a capacidade elétrica do local (antes do incêndio ocorrido somente em 2019). Em que pese a relevância da argumentação, sobretudo porque a causa de pedir da ação anulatória encontra-se lastreada na alegação de vício oculto atinente à precariedade das instalações elétricas, que culminou com o incêndio ocorrido somente no ano de 2019, o Tribunal de origem rejeitou os embargos de declaração, reputando suficiente a fundamentação adotada, a qual, como visto, encontrou-se lastreada, substancialmente, no reconhecimento de que o imóvel não foi entregue em condições perfeitas, como seria de rigor. Nesse contexto, é de se reconhecer - como bem indicado nos embargos de declaração opostos na origem - que o acórdão recorrido incorreu em efetiva omissão, pois deixou de considerar tais questões, de indiscutível relevo ao deslinde da controvérsia (objeto central da ação, aliás). Inclusive, tendo o Tribunal de origem reformado a sentença de improcedência, incumbiria àquela Corte, necessariame nte, esposar juízo de valor sobre os correlatos fundamentos, em atenção à amplitude do efeito devolutivo do recurso de apelação. Não o fazendo, os embargos de declaração, oportuna e devidamente manejados pela parte, constituíram via processual adequada a instar o Tribunal de origem a se manifestar sobre tais matérias, sob pena de incorrer em negativa de prestação jurisdicional, tal como se deu na espécie. Em arremate, na esteira dos fundamentos acima delineado, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, para cassar o aresto dos embargos de declaração e determinar que Corte de origem supra as omissões acima apontadas (e devidamente delimitadas nos aclaratórios), como entender de direito. Prejudicados o pedido de tutela provisória incidental e as demais questões aventadas no presente recurso especial. Publique-se. Brasília, 14 de novembro de 2023. MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator