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AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2293550 - SP (2023/0039645-5) DECISÃO Cuida-se de agravo apresentado por RAFAEL MAICON DOS SANTOS contra a decisão que não admitiu seu recurso especial. O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: APELAÇÃO - LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - COBRANÇA - MULTA CONTRATUAL - DESCABIMENTO - IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÂO COM MULTA MORATÓRIA POR INADIMPLEMENTO DOS LOCATIVOS, CUJA INCIDÊNCIA FOI ADMITIDA PELA SENTENÇA - CONTRATO, ADEMAIS, QUE AFASTA A MULTA CONTRATUAL NA HIPÓTESE DE ENCERRAMENTO DA LOCAÇÃO APÓS DECORRIDOS 12 MESES DO INICIO DA SUA VIGÊNCIA. Quanto à primeira controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, alega violação dos arts. 421-A e 425 do CC, no que concerne ao respeito ao contrato realizado entre as partes sem a intervenção terceiros, razão pela qual deve ser cumprido o acordo firmado sobre os juros, trazendo o(s) seguinte(s) argumento(s): Por ligeiro equívoco, o v. Acórdão recorrido acabou por violar o previsto no parágrafo único do artigo 22 da Lei de n° 8.245/91, tal como as disposições preceituadas em art. 421-A e 425 do Código Civil, e essencialmente, o previsto no parágrafo único do art. 421 deste diploma legal, tendo em vista a autonomia da vontade das partes ante a formação de um contrato, conforme se demonstrará a seguir. [...] Ora, Excelências, deve-se considerar no presente caso a máxima do princípio da autonomia da vontade das partes, podendo estas entabularem cláusulas que melhor cabem ao objetivo do contrato, versando cada qual seu interesse, conforme previsto em art. 425 do Código Civil. [...] Não obstante, houve a aceitação expressa do Recorrido em relação aos termos da cláusula referida acima, estando plenamente ciente das implicações geradas pelo respectivo inadimplemento, não contestando-a até a propositura da presente ação. A respeito do assunto, confirma-se o previsto em art. 421-A do Código Civil. [...] Considerando-se o exposto, deve-se ao presente caso valer-se a máxima do pacta sunt servanda, ou seja, o cumprimento do contrato faz lei entre as partes, devendo seus termos devido acatamento. Portanto, verifica-se que o v. Acórdão desconsiderou a legislação e os princípios aplicados à espécie, quando flexibilizou sem fundamentação o teor do contrato firmado entre as partes, que deve ser plenamente vigente e fazer lei entre as signatárias. (fls. 395/398). Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, alega violação do art. 22 da Lei nº 8.245/91. Sustenta a inaplicabilidade do referido dispositivo, uma vez que se trata de locação comercial e a referida norma se aplica a despesas condominiais, trazendo o(s) seguinte(s) argumento(s): Ora, note-se, Nobres Julgadores, que no presente caso, o v. Acórdão julgou como procedente o reembolso pleiteado pelo réu, utilizando como fundamentação o art. 22 da lei 8.245/91. O dispositivo em comento não tem cabimento na questão fundamentada pelo v. Acórdão, logo, não tem o condão de se sobrepor ao pacta sunt servanda e nem ser utilizado de forma diversa de sua literalidade. Apesar de pertinente, sua aplicação refere-se essencialmente a danos pertinentes a despesas condominiais, jamais com relação à indenização por benfeitorias, contrariando o contrato e o princípio da autonomia da vontade das partes. [...] Entretanto, o caso em questão refere-se a locação comercial, não havendo disposição legal e nem jurisprudencial a respeito da ampliação do referido artigo a outros tipos de locação. Acrescente-se que é injustificável a aplicação do referido dispositivo legal para referendar a obrigação de indenizar benfeitorias, contrariando totalmente as cláusulas contratuais aceitas pelas partes, como foi feito no v. Acórdão. Logo, não há o que se discutir a respeito de sua aplicação, tendo em vista que o caso se afasta por completo da presente disposição. (fls. 399/400). É, no essencial, o relatório. Decido. Quanto à primeira controvérsia, o Tribunal de origem se manifestou nos seguintes termos: II O apelo do réu, por sua vez, comporta parcial provimento no tocante aos juros moratórios contratuais e ao reembolso da quantia de R$6.500,00 com reforma estrutural do imóvel. Não procede, porém, a exceção de contrato não cumprido. [...] III Quanto aos juros, o contrato os fixou em 0,33% ao dia em caso de atraso no pagamento dos aluguéis e encargos, o que supera, em muito, o limite legalmente previsto no artigo 406 do Código Civil c. c. o artigo 161, §1° do Código Tributário Nacional, bem como no artigo 5º do Decreto nº 22.626/33 ("Lei da Usura") [...] Portanto, é nula a cláusula contratual que estabelece juros de mora em afronta ao ordenamento jurídico pátrio, devendo a incidência dos juros ser limitada ao percentual de 1% ao mês" (fls. 376/380). Assim, incidem os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, uma vez que a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Portanto, "a pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória e reanálise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 5 e 7, ambas do STJ". (AgInt no AREsp 1.227.134/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 9/10/2019.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp 1.716.876/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 3/10/2019; AgInt no AREsp 1.165.518/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 4/10/2019; AgInt no AREsp 481.971/DF, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 25/9/2019; AgInt no REsp 1.815.585/DF, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 23/9/2019; e AgInt no AREsp 1.480.197/MG, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 25/9/2019. Quanto à segunda controvérsia, não houve o prequestionamento da tese recursal, uma vez que a questão postulada não foi examinada pela Corte de origem sob o viés pretendido pela parte recorrente. Isto é, o Tribunal de origem não analisou nem decidiu sobre a inaplicabilidade do art. 22 da Lei nº 8.245/91 em contrato de locação comercial, tal qual argumentou o recorrente. Nesse sentido: "Quanto à segunda controvérsia, o Distrito Federal alega violação do art. 91, § 1º, do CPC. Nesse quadrante, não houve prequestionamento da tese recursal, uma vez que a questão postulada não foi examinada pela Corte de origem sob o viés pretendido pela parte recorrente no sentido de que a realização de perícia por entidade pública somente ser possível quando requerida pela Fazenda Pública, pelo Ministério Público ou pela Defensoria Pública. " (AgInt no AREsp n. 1.582.679/DF, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 26/05/2020.) Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp 1.514.978/SC, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, DJe de 17/6/2020; AgInt no AREsp 965.710/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 19/9/2018; e AgRg no AREsp 1.217.660/SP, relator Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, DJe de 4/5/2018. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se a plicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 28 de março de 2023. MINISTRA MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA Presidente