Não disponível

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2.166.938 - SP (2022/0213118-8) DECISÃO Cuida-se de agravo apresentado por AILTON LUIZ PINHEIRO contra a decisão que não admitiu seu recurso especial. O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: RECURSO APELAÇÃO CÍVEL LOCAÇÃO DE IMÓVEIS FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITOS, COBRANÇA DE MULTA E RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO. Locação comercial. Obrigação do locador de entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso ao qual se destina. Exegese do artigo 22, inciso I, da Lei de regência (Lei 8.245/91). Hipótese na qual o imóvel locado apresentou grave problema estrutural, que gerou diversas e constantes infiltrações de águas pluviais e impossibilitaram a instalação do comércio pretendido pelo locatário ("bar noturno"). Locador, outrossim, que embora diversas vezes notificado para efetuar os consertos necessários, não sanou o problema da propriedade. Rescisão do termo bem determinada, com declaração de inexigibilidade de débito (alugueres em aberto) e restituição da caução efetivamente paga. Alegação de ter o autor sublocado a propriedade não comprovada. Procedente a ação e improcedente o pedido reconvencional. Sentença mantida. Recurso de apelação do requerido não provido, majorada a verba honorária atento ao conteúdo do parágrafo 11 do artigo 85 do atual Código de Processo Civil (fl. 252). Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, alega violação do art. 373, I, do CPC, ao afirmar que o recorrido não fez prova constitutiva de seu direito, sendo insuficientes os documentos juntados para comprovar sua alegação de inaptidão do imóvel para o uso, trazendo os seguintes argumentos: 18- O que aqui se pretende e é perfeitamente possível, é demonstrar que houve afronta direta ao artigo 373 I, do Código de Processo Civil, pois não houve juntada de documentos probatórios juntados pela Recorrida, foram meras alegações não tendo força de prova, ou seja, a mesma não produziu em momento algum fato constitutivo de seu direito. 19- E ainda, se o objeto das supostas composições amigáveis fossem verídicas, teriam no mínimo sido reduzidas a termo ou haveria algum documento escrito, porém, não houve, o seja, a sentença e o acórdão reconheceram alegações da parte Recorrida baseada em absolutamente nada. 20- Até esse momento, há que se ressaltar uma coisas, se não há prova documental produzida, meras alegações não podem ser consideradas, muito menos se o próprio contrato é expresso ao dispor que toda a comunicação entre as partes obrigatoriamente deverá ser por escrito. 21- Ora, como desconsiderar o próprio contrato que deu ensejo a presente ação? 22- Ou seja, está clara a afronta direta ao artigo 373, I do Novo Código de Processo Civil, ficando claro que as cláusulas contratuais devem ser levadas em consideração. 23- Com efeito, a parte recorrida não fez prova constitutiva de seu direito, os documentos juntados não são suficientes, afrontando diretamente o que dispõe o artigo 373, inciso I do Novo Código de Processo Civil [...] 24- Repita-se, se o próprio contrato é expresso ao dispor que toda comunicação entre as partes obrigatoriamente deverá ser por escrito, no entanto, o relator Marcondes D'angelo se apega ao proferir o acórdão, de que houve prova produzida aos autos comprovando que o Locatário informou o locador acerca dos problemas [...] 25- Ocorre, no entanto, que é imaginário a assertiva de que o Locatário informou o locador acerca dos supostos problemas no imóvel, ressaltando ainda que toda comunicação obrigatoriamente deverá ser por escrito, cláusula essa que o Excelentíssimo Juiz Singular e Relator fecharam os olhos. [...] 33- Não houve qualquer pedido formal de rescisão do contrato, o que ocorreu no presente caso, foi que o Recorrido intentou verdadeira loteria jurídica e foi sorteado, pois repita-se, nenhuma prova real da efetiva ocorrência temporal de vício no imóvel foi produzida, por outro lado, documentos verídicos produzidos pelo Recorrente foram de plano descartados. 34- Até mesmo as contas de consumo, que foram emitidas durante a utilização do imóvel pelo Recorrido não foram quitadas, sendo que tal fato sequer foi ventilado pelo v. acórdão. 35- Isto porque, denota-se que o MM Juiz Singular e o D. Relator para chegar à sua conclusão proferida no julgamento, rasgou o artigo 373, inciso I do Novo Código de Processo Civil. 36- Os documentos juntados pela Recorrida no caso concreto, não representam mais que meros indícios sem o condão de robustecer a tese inicial, não merecendo prosperar a tese de que o imóvel estava inapto para o uso (fls. 280/283) É, no essencial, o relatório. Decido. Na espécie, o Tribunal de origem se manifestou nos seguintes termos: Ademais, consoante cediço, entre outras obrigações, cumpre ao locador "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina", conforme positiva o artigo 22, inciso I, da Lei n 8245/91. E da análise detida dos autos, tem-se logo após a entrega das chaves, foi o locatário (autor) surpreendido com a existência de falha na estrutura do imóvel, que permitiu grandes infiltrações de águas provenientes da chuva, o que danificou o local e impediu sua utilização como estabelecimento comercial. Embora não tenha sido realizada prova pericial nos autos, o autor trouxe aos autos mídia audiovisual que demonstram de forma clara e inconteste a ocorrência das infiltrações apontadas, que sequer foram impugnadas de forma objetiva pelo recorrente. Embora não exista notificação formal (escrita), resta comprovado nos autos ter o locatário informado o locador acerca dos problemas, tanto que buscando minimizar os prejuízos encaminhou ao local funcionários que instalaram lonas sobre o telhado, com a concessão de desconto ao locatário nos locativos, o que não se revelou suficiente para resolver a questão estrutural do espaço locado. Logo, escorreita a decisão monocrática ao apontar a rescisão do contrato por culpa do locador. Cabia ao locador entregar o local com estrutura regular, o que não ocorreu, tendo sido o locatário levado a erro ao assumir o contrato sem ciência acerca do estado precário das instalações do local, sobretudo do telhado e cobertura, sendo a reforma estrutural obrigação do locador, o que não ocorreu embora tenha sido avisado pelo locatário. Por consequência, não pode o recorrente exigir os locativos avençados ou compelir o locatário a permanecer vinculado ao termo, vez que caracterizada sua inadimplência (do locador) ao não entregar o imóvel locado nas condições em que oferecidas no momento pré-contratual ( boa-fé contratual ) (fls. 256/257). Assim, incide o óbice da Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), uma vez que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "O recurso especial não será cabível quando a análise da pretensão recursal exigir o reexame do quadro fático-probatório, sendo vedada a modificação das premissas fáticas firmadas nas instâncias ordinárias na via eleita (Súmula n. 7/STJ)". (AgRg no REsp n. 1.773.075/SP, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, DJe 7/3/2019.) Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 1.679.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 1/9/2020; AgInt no REsp n. 1.846.908/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 31/8/2020; AgInt no AREsp n. 1.581.363/RN, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 21/8/2020; e AgInt nos EDcl no REsp n. 1.848.786/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 3/8/2020; AgInt no AREsp n. 1.311.173/MS, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 16/10/2020. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Brasília (DF), 27 de setembro de 2022. MINISTRA MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA Presidente