DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. EMBARGO ADMINISTRATIVO. FORTUITO INTERNO. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto por Equatorial Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, "a" e "c", da CF/1988, em demanda de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, em razão de atraso na entrega da obra por embargo administrativo. O recurso buscava o reconhecimento de caso fortuito ou força maior, a autorização de retenção de 25% dos valores pagos e a exclusão de multa e danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a paralisação da obra por decisão liminar em ação civil pública configura caso fortuito ou força maior, apto a afastar a responsabilidade da promitente vendedora; (ii) estabelecer se a análise do acórdão recorrido demanda reexame de fatos e provas, incidindo, por conseguinte, a Súmula 7 do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A responsabilidade da construtora não se afasta diante de embargo administrativo, pois este decorre do risco da atividade empresarial, caracterizando fortuito interno. 4. A reforma do acórdão recorrido exigiria reavaliação do conjunto fático-probatório para verificar a caracterização de caso fortuito ou força maior, providência vedada em recurso especial pela Súmula 7 do STJ. 5. A simples alegação de revaloração jurídica não afasta o óbice da Súm ula 7, cabendo à parte recorrente demonstrar objetivamente que a tese recursal independe de revisão fática, o que não ocorreu. 6. A jurisprudência do STJ é pacífica ao reconhecer que a revisão de conclusões acerca da responsabilidade civil em contratos de promessa de compra e venda de imóvel exige revolvimento de provas. Precedentes. IV. DISPOSITIVO 7. Agravo em recurso especial não conhecido.

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 28/10/2025 a 03/11/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.