DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. APLICAÇÃO DO ART. 476 DO CC. ART. 397 DO CC. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, em ação de cobrança de parcelas de contrato de compromisso de compra e venda de lote em loteamento irregular. 2. O acórdão recorrido reconheceu a regra da mora ex re (art. 397 do CC), mas afastou sua aplicação no caso concreto em razão da irregularidade do loteamento e da incidência da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), fixando os juros moratórios apenas a partir da regularização do loteamento, ocorrida em 2017. 3. O recorrente alegou violação aos arts. 397 e 884 do CC e ao art. 38, § 1º, da Lei 6.766/1979, sustentando que os juros deveriam incidir desde o vencimento de cada parcela, que a ausência de depósitos no Registro de Imóveis não afastaria os encargos moratórios e que a fixação dos juros apenas após a regularização geraria enriquecimento sem causa do adquirente. II. Questão em discussão 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se os juros moratórios devem incidir desde o vencimento de cada parcela, conforme a regra da mora ex re (art. 397 do CC), ou se podem ser fixados apenas após a regularização do loteamento, em razão da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC); e (ii) saber se a ausência de depósitos no Registro de Imóveis durante a irregularidade do loteamento afasta a incidência dos encargos moratórios. III. Razões de decidir 5. A regra da mora ex re, prevista no art. 397 do CC, foi reconhecida como aplicável a obrigações positivas e líquidas, mas afastada no caso concreto em razão da irregularidade do loteamento e da incidência da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), que impede a constituição em mora do adquirente enquanto o loteador estiver inadimplente. 6. A suspensão da exigibilidade das prestações, decorrente de ordem liminar em ação civil pública, impede a contagem de juros moratórios antes da regularização do loteamento, pois, sem exigibilidade, não há mora a ser contabilizada. 7. A ausência de depósitos no Registro de Imóveis durante a irregularidade do loteamento não converte automaticamente a mora em ex re, preservando o equilíbrio contratual e evitando enriquecimento indevido do loteador inadimplente. 8. A correção monetária desde cada vencimento foi mantida por constituir mera recomposição do valor nominal da dívida, evitando locupletamento indevido e preservando o valor real do crédito. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 28/10/2025 a 03/11/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Raul Araújo. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.